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    中期净利率19.3%!中海地产一如既往后劲十足 来源:每日财报

    不管是去年秋天出台的三道红线,还是今年2月的两集中土地新政,政策调控都指向抑制房企高杠杆和激进拿地。7月下旬以来,调控新政更是如雨点般落下,楼市调控已经从房价调控扩展到金融监管、指导土地竞拍规则、市场秩序整治等领域。房地产行业,进入了一个无黑马的时代。

    尽管如此,中国海外发展有限公司(以下简称“中海地产”,00688.HK)仍以逆势突围的姿态,向投资者交出了一份满意的期中“答卷”。2021年上半年,中海地产收入上升21.7%至人民币1078.8亿元;净利润为207.8亿元,净利润率为19.3%,继续保持行业一流水平。

    中海地产隶属于中国建筑集团,1979年创立于香港,1992年在香港联交所上市,2007年入选恒生指数成份股。拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验,业务遍布港澳内地及美国、英国、澳大利亚等多个国家和地区。

    从中报业绩来看,中海地产盈利能力遥遥领先于行业,多个核心财务指标稳健良好。而这背后与公司董事会主席颜建国对利润、规模、愈趋扁平化的组织架构前瞻性做法等因素密不可分。

    业绩稳健增长? 核心财务指标引领行业

    8月23日,中国地产发布2021年中期业绩。上半年,中海地产物业销售额增长20.5%至人民币2072.1亿元,对应销售楼面面积为1050万平方米,同比上升10%;收入上升21.7%至人民币1078.8亿元;公司股东应占溢利为人民币207.8亿元,同比增1.23%。扣除税后投资物业公允值变动收益人民币15.5亿元后,股东应占溢利为人民币192.3亿元,同比上升10.9%。

    从上述中报可知,公司依旧保持稳健增长,半年已完成年初销售目标的五成,全年4000亿销售在望。

    过去十多年,中海地产资产负债率一直都控制在60%上下,净借贷比率保持在40%以下。今年中期,中海地产一如既往稳健,其资产负债率为60.2%,远低于2020年行业平均资产负债率(79.1%)。其中,上半年集团总借贷为人民币2284.5亿元,银行结余及现金人民币1174.3亿元,净借贷比率维持于33.8%的行业低水平。未触“三条红线”中的任何一条,继续保持在“绿档”。

    中海发展的优势还在于融资成本处于行业最低区间。根据中报,中海地产上半年加权融资平均成本为3.6%。超低的融资构筑了中海地产极强的竞争力。

    譬如,6月16日,中海地产成功发行30亿元公司债券,其中,3年期20亿元,票面利率3.25%,利率创行业同期新低;5年期10亿元,票面利率3.55%,投资人积极认购,全场认购倍数2.5倍。

    6月17日,中海地产成功发行18年期21亿元CMBS产品,期限为3+3+3+3+3+3年,票面利率3.6%,成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。其基础资产为位于成都金融城核心商务区的中海国际中心,该项目包含10栋近80万平超大体量国际甲级写字楼群,入驻企业超500家,包括微软、甲骨文、宝马中国、巴斯夫、联邦快递等世界500强企业,及字节跳动、英雄互娱等独角兽企业,租金水平为成都甲级写字楼市场标杆。项目优质的市场口碑和经营效益,为低利率债券的成功发行提供了助力。

    由于资金充裕、财务稳健,三大国际机构在上半年还给予中海地产行业领先的信用评级,分别为惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。

    增持优质地块 积聚发展动力?

    中海地产能够保持如此高质量的增长很大程度上在于掌门人颜建国的领导能力。颜建国曾表示,“在公开市场里,我们要更加勤奋,在所在目标城市里面,以频率换概率。”

    自颜建国掌舵,中海地产每年拿地金额、规模均大幅提升,拿地金额从2018年的760亿元,提升至去年的1318亿元。

    一直以来,中海地产重点布局一二线城市,坚持对高能级城市深耕。数据显示,截至6月31日,中海地产系列公司土地储备为9224万平方米,这为发展提供长期动力。

    中海地产持续推进蓝海战略,多渠道获取大宗优质土地,今年新增土地储备49宗(含中海宏洋),权益购地金额达人民币778.2亿元。例如成功获取产业资源整合项目——苏州中泰项目,城市地标项目——苏州460米超塔项目,棚改项目——长春润德项目,城市更新单元前期服务项目——深圳龙岗南约项目。

    在一、二线城市的土地市场上,中海地产一向出手“快、准、狠”。仅今年6月,中海地产连同其附属公司就收购了7宗地块,分别位于苏州、厦门、海口、佛山和长春,应占楼面面积合计约149.79万平方米;相对应的土地出让金约167.71亿元。

    整体来看,今年前6个月,中海地产连同其附属公司收购的土地累计应占楼面面积约445.74万平方米,累计应付的土地出让金约457.96亿元。

    据今年3月业绩会上透露,中海2021年全年拿地目标1650亿,上半年才花了400亿,如此看来,中海下半年必将加大力度,继续深耕一线、重点项目,增加优质土储。

    商业项目迎高峰? 多元化协同发展?

    中海地产除了在主业上精益求精,而且其多元化发展也颇有成绩。

    最亮眼的是商业资产项目正在开花结果,上半年营收25亿元,同比增长23.3%。根据中报,上半年已经投入运营的商业项目有宁波中海大厦、北京金安中海财富中心等6个项目,下半年还将15个项目入市,涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态。

    年内新入市商业项目预计达21个,新入市项目建筑面积合计101万平方米,推动商业在运营总面积增长20.7%。有一组数据值得关注,超过250家世界500强企业入驻中海写字楼。中海的发展目标是,2023年商业物业实现年收入100亿港元,2025年实现年收入120亿元。

    在中海地产的业务版图里,地产主业是核心与支柱,商业地产瞄准的是穿越周期、可带来持续性现金流的“第二增长”曲线。如今来看,这项着意”明天”的业务开始有所贡献。

    优秀的企业是相似的,很多业务举措总是具备前瞻性。

    正如在中期业绩公告的主席报告书里描述:“看得见的未来,正在变得越来越清晰:行业洗牌期加速到来,政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间。”而中海地产有望发挥资金充裕的优势,抓住行业洗牌机遇, 持续提升市场份额。

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