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    中海地产融资优势显著,业绩稳健提升,高质量发展正循环将扩大竞争优势 来源:时代财经

    2021年上半年,楼市销售持续火热,全国商品房销售金额同比增长38.6%,整体表现强劲,但增速较1-5月下降13.5个百分点,单月增速有所回落,这在一定程度上反映了,后疫情时代房地产行业基本面稳固,在需求端,疫情得到控制后居民购房需求得到释放,在供应端,房企资金链承压下整体加大供应促进销售“回血”。但由于土地“两集中”政策和融资贷款收紧等因素影响,房企面临的资金压力和投资难度增加,各梯队房企分化明显。

    在此背景下,中国海外发展(0688.HK,以下简称“中海”)以超越同行的融资优势和卓越的现金流管理能力在一众房企中表现格外突出。

    中海以高质量稳健发展创行业最低融资成本,2021年上半年,中海合约销售额达2027.1亿元,同比大增20.5%,合约销售面积达1049.6万平方米,同比增长10%,上半年实现营业收入1078.8亿元,同比增长21.7%,实现股东应占溢利207.8亿元。销售额增长更多来自价格提升驱动。

    上半年,中海权益拿地销售比仅为23.9%,远低于40%,下半年二三轮集中供地竞争优势凸显,有充裕的财务空间获取更多优质土地。同时,下半年中海商业项目入市将迎来高峰期。在行业马太效应下,中海这类融资优势显著、现金流管理能力强的房企将继续正向循环,未来竞争优势进一步扩大。

    一、融资优势显著,以高质量稳健发展创行业最低融资成本

    融资成本是衡量一家房企质量的最重要指标。

    房地产行业的借贷资金量大,开发周期长,回报率高但同时也存在不少风险。因此,长期保持安全稳健、拥有较强核心竞争力的房企往往是资本争相追逐的对象,能获得较低的融资成本。

    Wind数据显示,2021年上半年发行公司债的平均票面利率为5.125%,而房地产行业发行公司债的平均票面利率为5.1552%。

    从发债情况来看,2021年中海继续保持着行业最低的融资成本,8月5日以2.75%、3.25%的票面利率完成了20亿元的公司债发行,票面利率创下行业新低。

    具体而言,截至8月21日,中海共成功发行6只公司债,发行总额达80亿元,位居行业前三。值得注意的是,在今年公司债发行总额前三的房企中,中海以3.1917%的平均票面利率傲视群雄。

    除了公司债之外,6月17日,中海发展成功发行了18年期21亿元的CMBS产品,期限为3+3+3+3+3+3年,票面利率3.6%,成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。

    该产品在创下后疫情时代同类产品发行利率新低的同时,也获得市场投资机构的广泛认可,全场认购倍数约2.5倍。该CMBS产品基础资产为位于成都金融城核心商务区的中海国际中心,项目包含10栋近80万平超大体量国际甲级写字楼群,入驻企业超500家,包括微软、甲骨文、宝马中国、巴斯夫、联邦快递等世界500强企业,及字节跳动、英雄互娱等独角兽企业,租金水平为成都甲级写字楼市场标杆。

    作为业内第一梯队的房企,“稳健增长”是中海区别于其他房企的主要特色和标签。2020年中海的融资成本为3.8%,是唯一一家融资成本破4%的中国上市房企,以绝对优势领先于其他所有同行。

    能够获得低融资成本的重要原因在于,中海长期保持财务稳健,未触及“三大红线”中的任何一条,属于“绿档”企业。

    优质项目的市场口碑和经营效益,也为中海低利率债券的成功发行提供了助力。而融资成本低,也就从“起点”上造就了中海超强的盈利能力。

    二、上半年业绩稳中有进,资金链安全系数高

    中海向来有房企“利润王”之称。

    在新冠疫情肆虐的2020年,中海依然实现合约销售金额3607.2亿元,合约销售面积1917.3万平方米,同比增长分别为12.5%和6.8%。销售端的提升带动营业收入持续增长,2020年中海实现营业收入1857.9亿元,同比增长13.5%;实现净利润477.1亿元,同比增加11.6%;

    中海利润率也依然维持在较高位置,2020年中海的毛利润率和净利润率分别为30%和25.7%。在房地产行业整体受挫下行的背景下,中海仍保持高质量稳健发展。

    2021年上半年,中海实现营业收入1078.8亿元,同比增长21.7%,实现股东应占溢利207.8亿元。扣除税后投资物业公允值变动收益后的股东应占溢利为192.3亿元,同比上升10.9%。同期合约销售额达2027.1亿元,同比大增20.5%,合约销售面积达1049.6万平方米,同比增长10%。合约销售均价为1.97万元/平方米,同比增长9.5%。可见,中海销售额的增长更多来自价格提升驱动,销售端整体表现稳健。

    利润方面的成绩同样体现了中海高质量发展。2021年上半年,中海毛利率为28.5%,净利率为19.3%,保持行业一流水平。对比同行企业更能体现中海的高利润率水平。Wind数据显示,截至8月24日,已经披露2021年上半年业绩的A股33家房地产企业平均毛利率为27.6%,平均净利率为-9.5%。

    近年来房地产行业不景气,从今年上半年整个行业平均净利率亏损的状况也可以侧面反映出,房地产行业分化愈发明显,现金流状况甚至直接关系到房企的生死存亡。

    由于商票被计入应付账款、应付票据中,避开了央行“三道红线”对有息负债的监管,在房地产融资环境收紧的情况下,资金链状况不佳的“踩线”房企更倾向于选择签发商票进行融资以缓解短期现金流压力。

    商票这个隐秘而庞大的资金池逐渐了引起监管重视。据财联社报道,央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监管范围,要求相关房企将商票数据每月上报。商票兑付情况正在成为房企资金链安全的重要风向标。

    据爱德地产研究院统计,2020年末,在一众大型房企中,恒大的商票余额在行业中遥遥领先,高达2053亿元,绿地、融创的商票余额超200亿元,碧桂园、华夏幸福和保利的商票余额超100亿元,而中海的商票余额为0。截至今年上半年,中海仍为0商票,保持财务稳健,是中海实现长远健康发展的基石。

    三、下半年商业项目入市迎高峰,未来竞争优势显著

    中海今年下半年的表现更加令人期待。

    中海在2021年上半年新入市项目有6个,包括宁波中海大厦、北京金安中海财富中心A座等。2021年内新入市商业项目预计达21个,新入市项目建筑面积合计101万平方米,推动商业在运营总面积增长20.7%。

    下半年中海商业项目入市将迎来高峰期,预计有15个商业项目集中入市,包括位于南京、武汉、珠海、合肥的中海系甲级写字楼,及位于北京、武汉、宁波、珠海的环宇系购物中心等。

    除了资金,房地产市场供应端的另一道闸门就是土地。近日,据媒体报道,被纳入“三道红线”试点的数十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额的40%。这意味着,在“两集中”供地政策下,中海这等“绿档”企业在房企激烈的地块争抢中具有更大的优势。

    2021年上半年,中海新增土地储备20宗(不含中海宏洋),权益购地金额达458亿元。根据上半年1919.3亿元的权益销售额计算,中海的拿地成本占销售额比重仅为23.9%,远低于40%。根据风财讯智库统计,2021年上半年共有22家企业权益拿地销售比超过40%,其中包括越秀地产、保利发展、招商蛇口等国有房企,预计这些企业下半年将适当降低拿地力度。优质地块资源是有限的,下半年的两轮集中供地竞争将在一定程度上减小,资金宽裕的中海仍将保持积极拿地的状态。

    此外,中海还加大了非公开市场土地投资力度,积极推进“蓝海战略”,上半年通过多渠道获取了大宗优质土地,包括产业资源整合项目——苏州中泰项目、城市地标项目——苏州460米超塔项目、棚改项目——长春润德项目、城市更新单元前期服务项目——深圳龙岗南约项目等。

    去年“三道红线”试点以来,房地产行业进入降负债、降杠杆的阶段,各大房企均加大销售回款力度缓解现金流压力。受行业两集中和融资政策等因素影响,房企的现金流管理能力将持续面临较大挑战,随着行业持续分化,中海这类融资优势显著、现金流管理能力强的房企将继续正向循环,未来竞争优势进一步扩大。

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