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    最牛的房企年報又來了!它又重啟高增長了 來源:樓市頭條

    有人說,時代在變,行業在變,但中海還是那個中海:低調、穩健、盈利能力一騎絕塵。

    也有人說,地產行業的年報要看,但也不要看太多,因為看多了你會失望。

    如果非得看,看看中海吧。

    中海的年報,一向被認為是最牛房企的年報。在2017年之前的14年,它一直是國內盈利能力最強的房企,沒有之一。

    就在今天(3月20日),中海發布了其2018年業績報告。報告很長,數據也比較多。估計你懶得看,所以我們對年報進行了濃縮和簡潔,看完下面這16個緯度,對于中海2018年的表現以及未來的發展,你多少心中有數。

     

    NO. 1|銷售規模

    超額完成2018年目標,增速創五年新高

    2018年,中海銷售規模實現了快速增長,合約銷售額3012.4億港元,同比增長近30%。

    也就是說,過去一年,中海不僅超額完成了年初定下2900億港元銷售目標,而且增速創出了近五年來的新高。

    顏建國掌舵中海兩年多后,中海又重現高增長。

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    數據來源:公司公告

    數據顯示,中海銷售增速在2016年降至11.68%后開始觸底反彈,并于2018年達到了近30%的新高。

    與之形成鮮明對比的是,2018年國內TOP10房企銷售增速為24.8%。相比之下,中海的增幅高出大部分龍頭房企不少。

    在增速同比翻倍的同時,中海的另一指標也讓行業側目。

    克而瑞最新發布的《2018年中國房地產企業項目銷售金額TOP100》榜單顯示,2018年全國單盤銷售前十,中海獨占四席(TOP4濟南中海華山瓏城120億、TOP6成都中海錦江城99億、TOP6廣州亞運城99億、TOP8北京中海寰宇天下92億)。

    單盤銷售行業前十,中海獨占四席,顯示中海在城市深耕方面的能力。與幾家頭部企業相比,很多房企布局城市數量都是幾百個,中海僅布局于70個城市左右,而這也是房地產下半場的主戰場。

     

    NO. 2|回款銷售金額

    回款質量超過中海的不多了

    如果說銷售額是考驗房企規模增長的一個重要指標,那么銷售回款則是考核一個房企真正現金流的重要指標。某種程度上,回款額是考驗一個開發商經營能力與實力的一個重要表現。

    在限購、限簽等調控政策以及信貸收緊的影響下,2018年,中海的銷售回款率仍舊超過90%。

    與之形成對比的是,數據顯示,其他一眾龍頭房企多維持在80%分數線左右。

     

    NO. 3|盈利能力

    凈利潤行業領先,凈利潤率行業第一

    2018年,中海地產依舊還是房地產行業盈利能力最強的企業之一。經營溢利達到港幣 707.3億元。

    依照歷史數據,按照凈利潤排名,2017年之前的14年,中海地產一直是行業第一名。

    據年報數據,2018年,中海實現凈利潤港幣 449億元,繼續保持行業領先的盈利能力,在全行業,仍然是數一數二的。

    剔除投資物業之稅后公允價值收益的核心凈利潤港幣 370.9億元。

    2018年,中海的毛利率達37.8%,而凈利潤率則達到了26.2%,仍然是行業第一。

    另外,根據觀點研究上市房企30強的評價,中海再奪全行業第一。觀點的研究認為:在行業前30強中,中海的毛利率優勢持續擴大,2018年領先前30強平均毛利率9.18%。

     

    NO. 4|股東權益

    依舊領先行業,歸母凈資產行業第一

    年報顯示,2018年,中海地產股東權益增厚至2936億港元,每股凈資產提升至26.69港元,凈資產保持行業領先,歸母凈資產行業第一。

    股東權益(凈資產)是一個很重要的財務指標,它反映了公司的自有資本。當股東權益小于零時,公司就陷入了資不抵債的境地,這時,公司的股東權益便消失殆盡。相反,股東權益金額越大,該公司的實力就越雄厚。

    嗯,從數據上看,中海的家底還是非常豐厚的。

     

    NO. 5|負債率

    一直行業最低,很少被超越

    中海地產一貫堅持穩健審慎的財務策略,在年銷售規模千億以上房企中保持最低負債率。

    2018年中海地產凈借貸比率為 33.7%,資產負債率為59.52%。值得注意的是,中海的凈借貸比長期維持在40%以下,仍是當下最低水平。

     

    NO. 6|現金儲備

    千億現金在手,想象空間我有

    數據顯示,中海地產2018年末在手現金為1005.6億港元。

    在現金依舊是現階段房企最關注焦點的當下,嚴格現金流管理使得中海地產擁有充足的現金儲備,也進一步提升了公司未來的想象空間。

    目前地產行業市占率持續向龍頭房企集中,并購機會或將增多,如果公司能用現金直接進行并購,一方面議價能力加強,另一方面對于EPS的提升也更立竿見影。換句話說,龐大的現金儲備,保證了中海健康穩健的發展,也為未來的發展提供了更多可能性。

     

    NO. 7|利息成本

    利息真的太低了,都有點不好意思了

    年報數據顯示,2018年加權平均借貸成本4.3%,中海地產的融資成本一直處在行業最低區間。

    在房地產信貸收緊的形勢下,穩健的財務管控、充裕的現金、低成本融資優勢將是中海獨一無二的競爭力。

     

    NO. 8|國際信用評級

    還是行業第一,超過中海還沒有

    大行評級歷來都是重要的投資風向標。2018年,三大國際評級機構給予中海地產行業最高的信用評級:穆迪Baa1穩定、標準普爾于BBB+穩定、惠譽A-穩定。

    中海是中國內地房地產企業中唯一一家獲得三大評級機構給予A評級的公司。

    這反映了資本市場對中海地產在中國房地產市場的領先地位和財務穩健的認可。

     

    NO. 9|土地支出、土儲

    穩健擴張,未來三年增長沒問題

    2018年,中海新增63宗土地,總建筑面積1764萬平方米,購地總金額港幣1443.2億元;權益建筑面積1272萬平方米,權益總金額港幣1084.4億元。

    年報顯示,包括中海宏洋約2000萬方的土儲在內,中??偼恋貎錇?144萬方。

    其中包括上海中心城區規模最大城中村改造的紅旗村項目,以及香港九龍啟德第4B區2號地塊。

     

    NO. 10|商業運營

    寫字樓之王,一不小心行業第二了

    2018年,商業資產營收港幣40.6億元,同比增長38.1%。

    已投入運營商業物業68個,總建筑面積409萬平米。

    寫字樓43棟:出租率達到92%,中國內地最大的單一業權寫字樓發展商與運營商。

    集中商業13棟:環宇城、環宇薈、環宇坊、富華里。

    星級酒店12家。

    聯合辦公品牌Officezip進駐6個城市,運營12個項目。

    在建及待建商業項目70個,面積547萬平米。

    不知不覺間,中海的商業物業收入規模已攀升至行業前列。

    NO. 11|粵港澳大灣區

    地多、地好,最受益企業之一

    2019年2月,千呼萬喚的粵港澳大灣區規劃出臺。

    規劃綱要落地打開了大灣區無限想象空間,地產板塊則是其中之一。

    這其中最重要的是土地儲備,對于房企而言,有土地才有未來。

    克而瑞最新數據顯示,TOP30房企大灣區總貨值達5.73萬億元。而中海地產以2990.7億的土儲貨值位列第三,以1291.9萬方土儲建面位列第六。無論是貨值還是建面均在前列,中海均是大灣區最受益房企之一。

     

    NO. 12|布局城市數

    城市群拓展大有可為

    年報顯示,2018年,中海地產在內地30個城市竣工71個項目,建面1364萬方,并于內地28城市和香港共增63幅土地。

    算上下屬企業中海宏洋,中海在國內布局的城市也只有70個。

    事實上,中海是最專注于內地一、二線城市及港澳地區的大型龍頭房企。與碧桂園、恒大、萬科等一線房企來說,其全國城市覆蓋數量是最低的,這也意味著公司在布局上未來有很大的潛力挖掘。

    隨著以一二線城市為中心的城市群的時代到來,中海仍然還有巨大的市場拓展空間。

     

    NO. 13|舊改布

    超級大盤,被各方面認可

    2018年10月中海地產以底價93.99億元拿下了上海紅旗村公開掛牌的四宗地塊,可售面積近30萬方。

    紅旗村原是上海中心城區最大“城中村”,是上海市政府1號工程,是上海建設真如副中心的核心板塊,其發展方向志存高遠,比肩全球一流的城市中心。

    事實上,中海的城市更新能力已獲社會和地方政府的認可。

    在2018全國銷售金額TOP10的10個項目中,中海旗下的北京北辛安更新改造項目和濟南華山片區更新改造并位列其中。單年單盤銷售均超過了90億元,不是一般的厲害。

     

    NO. 14|港澳市場

    中資房企第一

    香港是中海起家地地方,在2000年以后中海轉戰內地,但一直保持中資房企港澳市場第一的市場地位。

    2018年,中海在港澳的銷售超過50億,雖然因推盤量的原因,較2017年在港澳銷售過百億有下降,但仍保持中資房企在港澳市場第一的地位。

    2018年12月27日,在與香港本地龍頭新鴻基、長實等企業的競爭下,中海80.34億港元中標香港啟德海景豪宅地塊,屬于啟德前跑道區域,地塊享有廣闊海景,位置優越,計劃打造為區內豪宅項目,預計總投資額約為120億港元。

     

    NO. 15|創新業務

    有序推進,爆發在望

    除了加大對現金流業務的培育外。中海也在培育一些未來5-10年內有望爆發的業務。

    這些全能型能力包括教育、醫療健康、文化、養老等。目前來看,這些業務板塊中的部分已開花結果。

    2018年,中海新增13個項目落地運營,運營面積超過35萬平方米。

    涵蓋教育、養老、物流三個行業12種業態。K12學校、中??傻[幼兒園、中海學堂、中海戶外營地、中海錦年養老公寓、中海物流產業園等。

     

    NO. 16|雄安新區建設

    “雄安第一標”完成投資建設,成功運營,想象力巨大

    中海牽頭投資建設并負責運營“雄安第一標”——雄安市民服務中心項目,作為雄安新區建設的指揮和管理中心,是未來城市的樣板示范區,自2018年5月投入運營以來,成功接待多位黨和國家領導人,20多個省市4萬多人次到訪。

    雄安新區的首個項目,是未來城市的桿桿示范,中海未來在雄安的發展已占得先機,在全國的復制引領,也具有巨大的想象力。

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